新・空き家問題を読み解く ― 2030年、日本の住宅市場に何が起きるのか

総務省の調査では、全国の空き家数が900万戸超に達しました。空き家率は13.8%で、日本の家の7軒に1軒が空き家という状況です。

牧野知弘さんの『新・空き家問題』では、空き家増加の真因と、2030年の住宅市場の大変化が描かれています。

まず結論：空き家は「地方」だけの問題ではない

書籍では世代横断空き家問題が強調されています。高度経済成長期に地方から都市へ移住した世代が郊外に住宅を購入し、その子どもの世代が都心へ移住することで、「地方の実家」と「郊外の実家」が同時に空き家化しています。

空き家の約55%は相続が原因です。相続による「意図しない不動産の取得」が、個人の資金計画や家族の意思決定に大きな負担を与える現実があります。

「空き家＝地方の問題」というイメージは誤りです。東京都が全国最多の約90万戸の空き家を抱えています。

空き家の絶対数は人口規模に比例するため、都市部における空き家問題はより深刻です。今後、高齢者の増加と相続集中により、首都圏での供給増は避けられません。

マンションは「劣化が遅い」と思われがちですが、共用部の管理が重要です。排水管のバキューム清掃に協力しない所有者がいると、全体に支障が出ます。管理費や修繕積立金の滞納が増えると、長期修繕計画が崩れ、資産価値が低下します。

築40年超のマンションは、これから20年間で倍増し、2042年には約445万戸に達するとされています。空き住戸の増加と高齢化が重なることで、管理不全マンションが急増する危険性があります。

本書で最も衝撃的な指摘は、2030年前後に空前の相続ラッシュが発生することです。

今後15年間で370万〜413万戸の住宅が相続対象となり、その3割が市場に出るだけで年8万戸になります。これは新築・中古マンションの供給総数（年間7.6万戸）を上回り、市場は「売り物件の波」に飲み込まれます。

一次相続は配偶者控除など特例が多く、相続税の負担が軽い傾向にあります。一方、二次相続には特典が少なく、納税のために売却が急増しやすい構造です。

資金力の乏しい相続人が高額評価の不動産を受け継いだ場合、売却せざるを得ません。これにより、2030年に向けて首都圏の住宅価格が「買いやすくなる」構造が生まれます。

国の住宅政策は依然として「新築重視」で、住宅ローン減税や金利優遇といったインセンティブが続いています。一方、東京都内だけでも90万戸の空き家が放置されている現実があります。

政策転換が求められる点：

空き家は固定資産税の負担だけでなく、災害時の倒壊リスク、治安悪化、地域コミュニティの衰退にもつながります。事業を行う経営者にとって、事業活動そのものに直結するテーマです。

首都圏の住宅市場価格は上昇していますが、構造変化によって需要と供給のバランスが崩れ、値下がりに転じる可能性があります。個人が住宅を購入または売却する際、資金収支が大きく影響を受ける点も考慮が必要です。

不動産関連の事業を営む会社にとって、空き家物件が大量に市場に供給されることで、事業戦略の見直しが避けられません。空き家に付加価値を付けて値崩れの影響を防ぐ努力や、新築への住宅ローン税制優遇が縮小された場合を想定した準備も検討すべきでしょう。

『新・空き家問題』は、単なる住宅事情の解説ではなく、2030年以降の日本社会が直面する構造変化を示しています。

特に印象に残った3点：

空き家は社会問題であると同時に、家族・経営・資産形成という身近な課題でもあります。